Alles über AGB-rechtliche Grenzen der Überwälzung von Instandhaltung und Instandsetzung
Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen in der Gewerberaummiete: Wer trägt die Kosten? Erfahren Sie, wie Vermieter und Mieter diese Pflichten vertraglich gestalten können und welche rechtlichen Grenzen gelten.
Stellen Sie sich vor, ein Mieter betreibt ein kleines Café und hat versehentlich einen Wasserschaden verursacht, der nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen ist. Wer wird in einem solchen Fall zur Kasse gebeten? In der Welt der Gewerberaummiete sind solche unvorhergesehenen Herausforderungen leider keine Seltenheit. Umso wichtiger ist es, sich darüber zu informieren, welcher Spielraum hinsichtlich der Kostenübernahme in der Gewerberaummiete besteht und inwiefern dieser AGB-rechtlich eingeschränkt wird.
Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen in der Gewerberaummiete
Zunächst gilt es, die diesem Blogartikel zugrunde liegenden Begrifflichkeiten zu definieren: Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen. Die Instandhaltung, wie sie in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. BerechnungsVO) definiert ist, umfasst alle Maßnahmen zur Erhaltung des Gebrauchs eines Gewerbeobjekts, um bauliche oder andere Mängel aufgrund von Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen zu beheben.Die Instandsetzung hingegen bezieht sich auf die Beseitigung von Schäden, die nicht auf normale Abnutzung, Alterung oder Umwelteinflüsse zurückzuführen sind, sondern beispielsweise durch den Mieter oder Naturereignisse verursacht wurden. Ein weiterer Begriff, der in diesem Kontext wichtig ist, sind die Schönheitsreparaturen. Diese umfassen typischerweise das Tapezieren, Anstreichen, Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Innentüren und Fenstern. Im Bereich der Gewerberaummiete sind Schönheitsreparaturen üblicherweise Sache des Mieters, sofern dies vertraglich vereinbart wurde. Doch wer trägt nun die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten?
Kostenübernahme in der Gewerberaummiete: der Spielraum
Die Herausforderung bei der Frage der Kostenverteilung liegt darin, dass es in gewerblichen Mietverträgen keine klaren Vorgaben vom Bundesgerichtshof (BGH) gibt, wie die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden sollten. Dies steht im Kontrast zu Schönheitsreparaturklauseln im Wohnraummietrecht, bei denen der BGH bereits klare Leitlinien festgelegt hat. In der Gewerberaummiete ergeben sich daher verschiedene Möglichkeiten, wie die Kostenübernahme geregelt werden kann:
1. Überwälzung durch Individualvereinbarung: Grundsätzlich ist es möglich, dass Mieter von Gewerberäumen durch eine Individualvereinbarung weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden. Selbst eine verschuldensunabhängige Haftung kann dabei akzeptiert werden, sofern diese nicht als sittenwidrig einzustufen ist.
2. Überwälzung durch Vermieter-AGB: Zudem können Vermieter in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter übertragen, insbesondere für Schäden, die auf das Verschulden des Mieters zurückzuführen sind.
Beschränkung des Spielraums: AGB-Rechtliche Grenzen
Die AGB-rechtlichen Grenzen für die Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten an den Mieter werden jedoch durch bestimmte Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt und von der Rechtsprechung ausgelegt. Diese Regeln dienen dazu, den Mieter vor unfairen Vertragsbedingungen zu schützen. Dazu gehören:
- Überraschungsklauseln (§ 305 c I BGB): Klauseln in den AGB, die so ungewöhnlich sind, dass der Mieter nicht damit rechnen muss, werden im Vertrag nicht berücksichtigt.
- Unangemessene Benachteiligung (§ 307 I 1 BGB): AGB-Bestimmungen, die den Mieter in unangemessener Weise benachteiligen, sind unwirksam.
- Unklarheitenregelung (§ 305 c II BGB): Bei unklaren Formulierungen in den AGB wird zugunsten des Mieters entschieden.
- Rechtsfolgen der Unwirksamkeit (§ 306 BGB): Unwirksame AGB-Klauseln führen dazu, dass die Lücke im Vertrag durch gesetzliche Regelungen geschlossen wird.
Es ist wichtig, dass die Mieterpflichten in den AGB präzise und klar formuliert sind, um Missverständnisse zu vermeiden. Zudem dürfen Vermieter die Erhaltungslast nicht uneingeschränkt auf den Mieter übertragen; es müssen räumliche und möglicherweise auch höhenmäßige Begrenzungen eingehalten werden, um sicherzustellen, dass die Bedingungen transparent und angemessen sind. Dies schützt die Rechte und Interessen des Mieters und gewährleistet ein faires Vertragsverhältnis zwischen den Parteien.
Konklusion
Die Verlagerung der Erhaltungsverantwortung auf den Mieter verändert die Risikoverteilung im Mietvertragsrecht, wobei die Verwendung von AGB durch Vermieter jedoch rechtliche Unsicherheiten schaffen kann. Im Grunde gilt: Weniger ist oft mehr, da sehr explizite Klauseln eher als unwirksam angesehen werden können. Um auf der sicheren Seite zu sein, ist es ratsam, von Anfang an transparent mit dem Mieter zu kommunizieren und bei offenen Fragen einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. So minimieren Sie rechtliche Risiken und schaffen klare Verhältnisse.